【黄老师课堂】股市?楼市?谁是真正的收割机?

末雨 (果子酱(つω`)~)
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发表于:2015-07-13 12:59 [只看楼主] [划词开启]

今年3月,由于种种原因被迫加入到刚需购房团。万万没想到的是,今年初出现房价下降拐点的局面,被一剂“3.30”楼市新政刺激(二手房减免营业税),从4月开始,楼市成交量发生井喷,楼价也随之水涨船高。全国36城市的4月新房成交量同比上升30%,一抹前3个月的颓势,楼价环比持平,终止了连续几个月的微跌。

图1:全国商品房住宅销售面积增长率

2015年4月起住宅销售量大增


数据来源:统计局

图2:70个大中城市房价月度环比和同比

2015年4月起,房价见底回升


数据来源:统计局

不仅是“3.30”政策,,同时央行自2014年11月开启宽松货币模式,接连降息、降准,并将房贷首付比例调低,公积金贷款也更加容易。

楼市启动前,放松的银根,已经推动了股市的大涨,上证指数自2014年7月到2015年3月暴涨一倍。抱着投机的心理,本来还窃喜,以为会有很多人“卖楼炒股”,这样楼市的供应将会增大,如果需求不变,则楼价会下跌。但这显然是一个愚蠢的念头,每一次降息都成为精明的业主涨价的理由,连媒体上也公开谈论,一次降息相当于楼价降9万。于是悻悻地翻出历史数据,看看楼价与股价是否真的联动?

图3:上证指数与北上广深二手房价格指数(2005-5--2015-4)

股价涨,则房价必涨,股价跌,房价不一定跌



从上图可以看出:

1.股市涨,房价也会涨,可以理解为股市上涨带动的财富效应,增加了居民的购买力。比如2005-5至2007年10月,股市上涨近6倍,房价上涨2倍。

2.股市跌,房价不一定跌。比如2010-11至2014-4,股市下跌32%,而房价上涨45%。这期间,降息降准的货币政策推动房价一路高歌。

另外,从行业周期来看,火爆的楼市成交量,使得原本压力巨大的库存快速下降,逆转了房地产市场的下跌趋势,同时也预示房价的启稳回升,下图依稀可见这种转势。

图4:8个主要城市库存和去化月数

目前楼市从收缩期进入恢复期,预示房价将要加速上涨


虽然楼市复苏,但总是不甘心就在业主们的忽悠下,高价位买房。考虑到流动性边际递减的效应,宽松货币的作用会随着时间的推移而逐渐递减,而且股市已经出现泡沫迹象,于是,在5月份上证5000点,开始看空股市。投机心理又一次闪现:如果股市由牛转熊,是否可以静待楼市的转折点呢?至少,期待楼价不要涨的过猛,不要再出现一房难求。

 

等待很焦灼。5000点,股市狂热之时,楼市同样火爆。记者采访上海一家高端楼盘,单套房子超过1000万元,买家非常踊跃,还出现了证券公司高管团购的宏大景象,不问价,只买房。此时,对于买房的信心全无,继续观望。

 

6月,股市如期下跌。然而,又是一个万万没想到,6月16日股市开始断崖式下跌,为了救市,央行启动了双降模式,降息降准同时进行。虽然双降并没有挽救股市,却再一次激发了业主们的斗志,之前看好的几套房源再一次涨价。看来,短期内,躲过了股市的暴跌,却躲不过楼市的暴涨。但这种一跌一涨并不美丽,因为投资股市的家庭资产远远比不上住房的价值。据统计,中国家庭总资产中,住房价值占到了61%,而股票价值占比不及15%。

 

随着股市继续暴跌,新的问题又来了,再一次延缓我买房的步伐。股市的一次挤压泡沫,将世界的目光从希腊违约转向中国,A股三周蒸发的市值,等于10个希腊的GDP。总理亲自主持救市会议,央行、财政部、证监会、保监会联手出台强力救市措施,最终40%的股票停牌暂时稳住了指数的狂泻。股市崩盘,会否意味金融危机正在临近?危机之下,高涨的楼价将岌岌可危!

 

从A股的踩踏,世界都仿佛嗅到了中国金融危机的气息,7月7日,全球大宗商品全线下跌乃至跌停,人民币兑美元汇率收于2个月新低,人民币贬值预期明显。更有分析师认为,此次A股股灾,将威胁中国银行业甚至金融系统的稳定,因为银行的资金通过各种迂回的手段进入了股市,为购买股票融资。

 

许多担忧聚焦于伞形信托,即银行向零售客户发行具有固定收益的理财产品,筹集的资金配送给信托公司,最终资金用于股票的杠杆交易。海通证券估计伞形信托向股票市场输送了5000亿到1万亿的资金。据估计,与股市融资相关的银行理财产品大约2.1万亿,相当于银行理财产品总规模的10%。银行理财产品的违约将引发社会动荡,银行刚性对付又将损伤银行自身利益。

 

另一个银行系统的风险点是股票质押。截至2015年6月,全市场股票质押总市值达到2.53万亿,按折算率0.3计算,即7500亿元,其中资金来源于银行理财产品为5000亿,券商自有资金及发债约2500亿元。如果股价螺旋式下跌,则可能触发股权质押计划的警示线甚至补仓线。

 

抛开市场的恐慌,回归理性分析。金融危机是否就在眼前?就目前形势看,预言金融危机为时尚早。

 

首先,杠杆资金枯竭导致的股市暴跌,本身并不会伤及经济基本面,毕竟股市的资金循环与实体经济关联度不大。股价暴涨暴跌,只是一次又一次的改变了GINI系数,即收入分配的不平等。北京大学估算,2012年我国家庭净财产的基尼系数高达0.73,顶端1%的家庭占有全国三分之一以上的财产。

 

其次,本次股灾与2008年美国次贷危机完全不同。美国爆发次贷危机时,居民房屋贷款余额占房屋价值的50%,而中国的这一比例为10%,即中国居民买房银行贷款量极少。只是国内企业负债率居高不下,且经济收益递减,于是股市被赋予了帮助企业股权融资以减低负债率的伟大使命。这也解释了为什么国家全力救市的原因。


 

第三,央行已宣布提供无限流动性给证金公司。央行将协助证金公司通过拆借、发行金融债券、抵押融资、借用再贷款等方式获得充足的流动性。证金公司通过多渠道向证券公司提供足额资金,7月8日已经通过股票质押的方式,向21家证券公司提供了2600亿元的信用额度,用于证券公司自营增持股票。


 

危机尚未来临,国家全力救市,货币非常宽松,经济就要企稳,由此看来,对于一个刚需,买房还要抓紧。


 来源:人大经济论坛

 

最后编辑于:2015-07-13 13:00

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